ગુજરાતના મુખ્યમંત્રીશ્રીએ ૫૦ અને ૭૦ માળનાં સ્કાયસ્ક્રેપર્સ, ગુજરાતનાં ૫ મહાનગરો ગાંધીનગર, અમદાવાદ, સુરત, વડોદરા અને રાજકોટમાં બાંધવાની વિધિવત જાહેરાત કરી છે એ સાથે જ બિલ્ડર લોબીમાં ઘણે વખતે સળવળાટ વ્યાપી ગયો છે. એ સારી વાત છે કે ગુજરાતનાં આ પાંચ મહાનગરો ઊંચી ઇમારતોથી દુબઈ, સિંગાપોરની જેમ ગુજરાતભરમાં ઝળહળે. આ બધું જ કાગળો પર વ્યવસ્થિત રીતે પાર પડાયું છે ને કાગળો પર તો બધું નિયમો અનુસાર થયું છે ને થશે. આમ કરવા પાછળનાં ધારાધોરણો અને હેતુઓ પણ જાહેર થયાં છે ને એ મુજબ થાય તો ગુજરાતનાં આ શહેરો વિશ્વકક્ષાના આધુનિક શહેરોની જેમ ઝગમગતાં થશે એ નક્કી છે.
છેલ્લાં ચારેક વર્ષમાં રાજ્ય સરકારે ૨૦૦ જેટલી ટાઉન પ્લાનિંગ સ્કિમ્સ મંજૂર કરી દીધી છે. એ માટે કોમન જી.ડી.સી.આર.-૨૦૧૭માં જરૂરી સુધારા પણ કર્યા છે. આ પાંચ શહેરો આ યોજનામાં જાહેર કરવાનું એક કારણ એ પણ ખરું કે આ શહેરોનો રાજ્યના વિકાસમાં અને જી.ડી.પી.માં મહત્તમ ફાળો છે. બીજું કારણ એ કે આ શહેરોમાં રોજગારીની તકો વધુ છે અને ગ્રામ વિસ્તારોમાંથી રોજગારી માટે વધુ ને વધુ લોકો આ મહાનગરોમાં આવે છે. એમને રહેવાની સગવડો આ સ્કાયસ્ક્રેપર્સ પૂરી પાડશે. હકીકત એ છે કે એટલી જમીન નથી કે બધાંને તે પૂરી પડે. એ જોતાં વર્ટિકલ ડેવલપમેન્ટ એ જ એક ઉપાય બચે છે. હવે રહેવા દૂર નહીં, પણ ઊંચે જવું પડે એ સ્થિતિ છે. બીજું જમીન સાથેનાં મકાનો હવે સામાન્ય માણસને પરવડે એમ પણ નથી. એ સ્થિતિમાં પણ સ્કાયસ્ક્રેપર્સ એક સારો ઉકેલ છે. એવું પણ કહેવાય છે કે બિલ્ડિંગો ઊંચી જશે તો મકાનોમાં ઘૂસી જતી જમીન ખેતી માટે બચશે.
આઇકોનિક સ્ટ્રક્ચરનાં નિર્માણથી મંદી દૂર થવાની આશા પણ જન્મી છે. જો કે બાંધકામ મોંઘું થશે. સરકાર દ્વારા હાલ પેઈડ એફ.એસ.આઈ. જંત્રીના ૪૦% વસૂલવામાં આવે છે તે ૭૦ માળનાં નિર્માણ માટે જંત્રીના ૫૦% થશે. આને કારણે પ્રોજેક્ટ કોસ્ટ અને મેઈન્ટેનન્સ કોસ્ટ પણ વધશે. એટલે સામાન્ય માણસને એ કેટલું પરવડશે એ સવાલ તો ઊભો જ રહે છે.
રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે સ્પર્ધા વધતાં ક્વોલિટી બાંધકામ વધશે ને ફરતે ખુલ્લી જમીન મળશે એવું કહેવાય છે, પણ વર્ટિકલ ડેવલપમેન્ટ માટે જવું જ એટલે પડ્યું છે, કારણ આસપાસ જમીનની ખેંચ ઊભી થઈ છે એટલે ખુલ્લી જમીન કેટલીક મળશે તે પ્રશ્ન જ છે. આ એફ.એસ.આઈ.નો લાભ ૩૦ મીટર પહોળા રસ્તાને જ મળશે. ૫૦ માળની ઈમારત માટે ૨,૫૦૦ ચો.મી.નો અને ૭૦ માળની ઇમારત માટે ૩,૫૦૦ ચો.મી.નો પ્લોટ હોવો જરૂરી છે. મુંબઈ-દિલ્હી શહેરોનાં મકાનોના નિયમોનો અભ્યાસ કરીને આ નોટિફિકેશન બહાર પાડવામાં આવ્યું છે. ફાયર સેફટી, બિલ્ડિંગ સેફટી, ડિઝાસ્ટર મેનેજમેન્ટ પ્લાન વગેરે બાબતો અંગે પણ ગંભીરતાથી વિચાર કરવામાં આવ્યો છે, ઔડા, સુડા એમ ગમે તેમાં ઊંચી બિલ્ડિંગો બાંધી શકાશે, પણ આ બધું કાગળ પર છે. એમાં કાગળ પર સમિતિઓ પણ રચાશે ને ચકાસણીઓ પણ થશે, પણ વ્યવહારમાં કેટલી ગરબડો હોય છે તે મંત્રીથી માંડીને મુફલિસ સુધીના બધાં જ જાણે છે.
હજી તો ૧૯મી તારીખે ઇમારતો બાંધવાનું નોટિફિકેશન બહાર જ પડ્યું છે ત્યાં સુરતમાં એરપોર્ટ ન ખસે તો સિત્તેર તો શું, ૫૦ માળની ઇમારત બાંધવાનું પણ શક્ય નથી, એ વાત બહાર આવી છે. એરપોર્ટ ઓથોરિટી ઓફ ઇન્ડિયાના નોકાસ પ્લાન પ્રમાણે સુરતમાં ૭૦ માળની ઈમારતો બાંધવાનું મુશ્કેલ છે. એરપોર્ટ ઓથોરિટી દ્વારા બાંધકામને ધ્યાનમાં રાખીને એક નકશો તૈયાર કરવામાં આવે છે. એ મુજબ ઓનલાઈન એપ્લિકેશન સિસ્ટમ ડેવલપ કરવામાં આવે છે તે નોકાસ પ્લાન તરીકે જાણીતી છે.તે દ્વારા એન.ઓ.સી. આપવામાં છે. આ નોકાસ પ્લાન મુજબ ૧૦૯ મીટરથી વધુ ઊંચાઈનું બાંધકામ શહેરમાં ક્યાં ય પણ શક્ય બને એમ નથી. એ હિસાબે ૩૫ માળથી વધુ ઊંચાઈની ઈમારત સુરતમાં શક્ય જ નથી, સિવાય કે એરપોર્ટ બીજે ખસે. એટલે એવું બને કે ક્યાં તો એરપોર્ટ અથવા તો ૭૦ મજલી ઈમારત-માંથી કોઈ એકથી જ સુરતે ચલાવવાનું આવે.
આમ દરેક વખતે સરકારની ટીકા કરવાનું યોગ્ય નથી, પણ ટૂંકી દૃષ્ટિને કારણે સરકાર મતલબી પુરવાર થતી આવી છે. તે આગળ પાછળનું વિચારીને વર્તે તો તેનાં દૂરગામી પરિણામો મળે, પણ કમભાગ્યે તેવું ખાસ થતું નથી. સુરતમાં ૭૦ માળની ઇમારતો બાંધવાની જાહેરાત કરતાં પહેલાં સુરત એરપોર્ટના નોકાસ પ્લાનનો સરકારે વિચાર કર્યો લાગતો નથી અથવા તો એરપોર્ટ ઓથોરિટીએ ક્યાંક કાચું કાપ્યું હોય એમ બને. આ અંગે ખુલાસો થવો જોઈએ.
૭૦ માળનું નોટિફિકેશન બીજા પણ પ્રશ્નો ઊભા કરે છે. ઊંચાઈએ રહેવાનું થાય તો આજુબાજુની જમીન બચે એ વાતમાં તથ્ય હશે, પણ ૫૦ માળ માટે ૨,૫૦૦ ને ૭૦ માળ માટે ૩,૫૦૦ ચો.મી.નો પ્લોટ જોઈએ. એમાં આજુબાજુની જમીન નથી જ જતી એવું નથી. ખેતીલાયક જમીન બચે એ વાત પણ ગળે ઓછી જ ઊતરે છે. ૩૦ મીટરનો રોડ હોય ત્યાં જ આવી ઇમારતો બંધાવાની હોય તો એટલો મોટો રોડ ખેતરમાં શું કામ હોય? એટલે ઇમારતો માટે તો એન.એ. થયેલી જમીનો જ ખપમાં આવવાની. ત્યાં ખેતીની જમીન બચવાની વાત સમજાતી નથી. શક્યતા તો એવી વધારે છે કે કરામતો કરીને ખેતીલાયક જમીન એન.એ.માં બદલવામાં આવે ને પરિણામ ખેતી માટેની જમીન ઘટવામાં આવે.
એક વાત આ પણ વિચારવા જેવી છે. થોડા મહિનાઓ પર સુરતમાં એક ક્લાસમાં આગ લાગેલી ને કેટલાંક છોકરાંઓ એ આગમાં બળી મરેલાં ને કેટલાકે જીવ બચાવવા ચોથા માળેથી પડતું મૂકેલું ને એમ પણ મોત જ વહાલું થયેલું. એ પછી આખા રાજ્યમાં ફાયર સેફટીની ચળવળ ચાલેલી ને ઘણા ક્લાસો ફાયર સેફટી ન હોવાને કારણે બંધ રહેલા. પૂરતાં સાધનો વસાવાયાં પછી જ ક્લાસો ફરી શરૂ થયેલા. એ તબક્કે તો એવું લાગેલું કે આખું ગુજરાત ફાયર સેફટીને મામલે એકદમ સજ્જ ને સજાગ થઈ ગયું છે. એ માન્યતા ખોટી પડી. કોરોનાના ૮ દરદીઓ અમદાવાદની હોસ્પિટલમાં આગ લાગવાને કારણે થોડા દિવસ પર જ ગુજરી ગયા. એનો અર્થ એ થયો કે પેલી ફાયર સેફટી ઝુંબેશ પોકળ હતી અથવા એમ માનવું પડે કે એ ક્લાસની ફાયર સેફટી પૂરતી જ સીમિત હતી ને એમાંથી હોસ્પિટલો બાકાત હતી, તે એટલે કે એમાં તો કદી આગ લાગતી જ નથી એવું કદાચ હેલ્થ વિભાગ માનતો હતો. બને કે બીજી બિલ્ડિંગો એ કારણે ફાયર સેફટી મામલે કંઈ નહીં કરે, કારણ તેમની બિલ્ડિંગો કંઈ હોસ્પિટલ થોડી જ છે?
કોઈનું અહિત ઇચ્છવાનો અહીં રજમાત્ર પણ આશય નથી, પણ આવી માનસિકતા ૭૦ માળની બિલ્ડિંગની હોય ને ન કરે નારાયણ ને આગ ૭૦મેં માળે લાગે તો ફાયર સેફટીને મામલે એ સજ્જ હોય એવું લાગે છે? પવનમાં દીવો હોલવાઈ જાય તેમ ૭૦મેં માળે પવન જ એટલો હોય કે આગ હોલવાઈને જ રહે એવું માનનારાઓ નહીં જ હોય એમ માનવાને કારણ નથી. ચોથા માળે લાગેલી આગ જો બંબાવાળા ન હોલવી શક્યા હોય ને વિદ્યાર્થીઓનો અગ્નિસંસ્કાર ક્લાસમાં જ થઈ ગયો હોય તો ૭૦મે માળે ગુજરાતનાં બંબાખાનાં પહોંચે એમ લાગે છે? આવું જરા પણ ઈચ્છવા જેવું નથી, પણ આપણા ભ્રષ્ટ તંત્રો ૭૦ માળની પરમિશન મળતાં રાતોરાત બદલાઈને પ્રમાણિક થઈ જાય એવું સ્વપ્નમાં બને તો બને, બાકી ચાન્સ તો ભ્રષ્ટતાના ને અપ્રમાણિકતાના જ વધારે છે. જો આવી સ્થિતિ હોય તો ૭૦ માળની બિલ્ડિંગો કેટલી સલામત હશે તે ગુજ્જુઓએ વિચારી લેવાનું રહે. આપણે આરંભે શૂરા છીએ જ, પણ જ્યાં ફોલો અપની વાત આવે છે કે આપણે ભાગ્યે જ સફળ થઈએ છીએ. ફોલો અપમાં આખો દેશ બહુ ગરીબ છે.
આમ તો આ ભેંશ ભાગોળે ને છાશ છાગોળે જેવું છે, પણ સિત્તેરમે માળેથી સ્વર્ગ નજીક પડતું હોય તો પણ બીજાની બેવકૂફીનો ભોગ આપણે ન બનવું પડે એટલે આટલી આગોતરી ચિંતા કરી છે. આમાં ખોટા પડવાનું થાય તો તેનો આનંદ જ થશે. અસ્તુ !
૦
e.mail : ravindra21111946@gmail.com
સૌજન્ય : ‘આજકાલ’ નામક લેખકની કટાર, “ધબકાર”, 21 ઑગસ્ટ 2020
